Hausgeld: Vorschüsse, Abrechnung und Zahlungsrückstände

Die Gemeinschaft kann Hausgeld aus zwei verschiedenen Beschlüssen verlangen. Auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschließen die Eigentümer die laufenden Vorschüsse. Weist die Jahresabrechnung für eine Wohnung einen höheren Betrag aus, setzen sie die Differenz zu den beschlossenen Vorschüssen als Nachschuss fest. Diese Differenz heißt Abrechnungsspitze. Sind Vorschüsse offen, bestehen beide Ansprüche nebeneinander. § 28 Abs. 1 und 2 WEG, BT-Drs. 19/18791, S. 77

Bei der Betriebskostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter werden grundsätzlich die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen abgezogen. Für die Abrechnungsspitze beim Hausgeld zählt dagegen, wie viel der Eigentümer laut Vorschussbeschluss zahlen sollte. § 556 Abs. 3 BGB, § 28 Abs. 2 WEG

Wie wird das laufende Hausgeld festgelegt?

Die Verwaltung stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf. Darin schätzt sie die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer die Vorschüsse, also die Zahlungen für laufende Kosten und Rücklagen. Damit kann die Gemeinschaft etwa die Gebäudeversicherung bezahlen und Geld für spätere Reparaturen zurücklegen. § 28 Abs. 1 WEG

Bei der Schätzung haben die Eigentümer einen weiten Spielraum. Sie dürfen einen Puffer für unerwartete Ausgaben einplanen. Eine Anfechtung wegen der Kostenschätzung hat nur in engen Grenzen Aussicht auf Erfolg. Dafür muss schon bei der Abstimmung erkennbar sein, dass die Vorschüsse erheblich zu hoch oder zu niedrig sind. BGH, Urteil vom 26. September 2025 – V ZR 108/24, Rn. 9–12

Erweist sich die Kostenschätzung im Nachhinein als zu hoch, gleicht der Beschluss zur Jahresabrechnung die Differenz aus. Bis dahin können hohe Vorschüsse die Eigentümer finanziell belasten. BGH, Urteil vom 26. September 2025 – V ZR 108/24, Rn. 12

Auch bei einer vertretbaren Schätzung kommt eine Anfechtung in Betracht, wenn ein falscher Verteilungsschlüssel einzelne Eigentümer erheblich stärker belastet. Beschließen die Eigentümer für einzelne Kosten einen neuen Schlüssel, darf dieser Einzelne nicht unangemessen benachteiligen. § 16 Abs. 2 WEG, BGH, Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 81/23, Rn. 14

Wann kommt ein Nachschuss hinzu?

Nach Ablauf des Jahres erstellt die Verwaltung die Jahresabrechnung. Auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer, wer nachzahlen muss und für wen die Vorschüsse herabgesetzt werden. Hat ein Eigentümer mehr gezahlt, als er nach der Herabsetzung für das Jahr schuldet, zahlt die Gemeinschaft ihm die Differenz aus. § 28 Abs. 2 WEG, BT-Drs. 19/18791, S. 77

Ein Beispiel: Für eine Wohnung waren 2.400 EUR an Vorschüssen fällig. Die Einzelabrechnung weist für die Wohnung 2.700 EUR aus. Der Nachschuss beträgt daher 300 EUR, sobald die Eigentümer ihn beschlossen haben. Hat der Eigentümer erst 2.000 EUR an Vorschüssen gezahlt, bleiben außerdem 400 EUR aus dem Vorschussbeschluss offen. Insgesamt schuldet er damit 700 EUR.

Weist die Einzelabrechnung stattdessen 2.100 EUR aus und setzt der Beschluss die Vorschüsse entsprechend herab, erhält der Eigentümer bei vollständig gezahlten 2.400 EUR ein Guthaben von 300 EUR ausgezahlt. Hat er nur 2.000 EUR gezahlt, gibt es keine Auszahlung. Er schuldet nach der Herabsetzung noch 100 EUR.

Wann wirkt sich ein Fehler in der Abrechnung aus?

Für die Anfechtung des Zahlungsbeschlusses wegen eines Abrechnungsfehlers kommt es darauf an, ob der Fehler den beschlossenen Betrag verändert. Hat die Gemeinschaft eine Reparatur bereits aus der Erhaltungsrücklage bezahlt, dürfen dieselben Kosten den Nachschuss beispielsweise nicht noch einmal erhöhen. BGH, Urteil vom 11. April 2025 – V ZR 96/24, Rn. 12–15

In einem Kölner Fall waren die Beträge für Wasser und Abwasser vertauscht. Weil die Gemeinschaft beide Kosten nach demselben Schlüssel verteilte, änderte das am Zahlbetrag nichts. Anders war es bei den Grundbesitzabgaben: Die Lastschriften waren zurückgebucht worden. Die Gemeinschaft konnte eine spätere Zahlung im Abrechnungsjahr nicht belegen. Der Beschluss legte diese Beträge dennoch auf die Eigentümer um. Das Gericht erklärte ihn insoweit für ungültig. LG Köln, Urteil vom 30. März 2026 – 15 S 6/25, Tenor und Rn. 45–46

Wer einen Fehler vermutet, sollte prüfen, wie die Gemeinschaft die Kosten verteilt hat. In der Regel trägt jeder Eigentümer einen Teil der Kosten entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Für einzelne Kosten können sich aus der Gemeinschaftsordnung oder einem Beschluss andere Regeln ergeben. § 16 WEG

Dürfen Eigentümer bei fehlender Abrechnung Vorschüsse einbehalten?

Fällige Hausgeldvorschüsse sind zu zahlen, damit die Gemeinschaft ihre laufenden Rechnungen begleichen kann. Eigentümer dürfen die Zahlung auch dann nicht zurückhalten, wenn die Jahresabrechnung fehlt und die Gemeinschaft bereits rechtskräftig zu ihrer Erstellung verurteilt wurde. Den Anspruch auf die Abrechnung können sie gesondert durchsetzen. BGH, Urteil vom 14. November 2025 – V ZR 190/24, Rn. 14–17 und 19–20

Eine Verrechnung mit eigenen Forderungen ist nur ausnahmsweise möglich. Hat ein Eigentümer eine fällige Geldforderung gegen die Gemeinschaft, die diese anerkannt hat oder die rechtskräftig festgestellt wurde, kann er unter den gesetzlichen Voraussetzungen damit aufrechnen. In Höhe des verrechneten Betrags erlischt die Hausgeldforderung. § 387 BGB, § 389 BGB, BGH, Urteil vom 14. November 2025 – V ZR 190/24, Rn. 18–19

Ein anfechtbarer Beschluss gilt bis zu einem rechtskräftigen Urteil, das ihn für ungültig erklärt. Wer einen Fehler vermutet, sollte deshalb frühzeitig prüfen, ob und wie der Beschluss angegriffen werden kann. § 23 Abs. 4 WEG

Wann muss gezahlt werden?

Prüfen Sie für jeden offenen Betrag, ab welchem Tag die Gemeinschaft Zahlung verlangen kann. Dieser Zeitpunkt heißt Fälligkeit. Er kann sich aus einem Beschluss oder einer Vereinbarung ergeben. § 28 Abs. 3 WEG

Verzug kann weitere Kosten auslösen, etwa Zinsen. Meist setzt er voraus, dass die Gemeinschaft nach der Fälligkeit mahnt und die Zahlung ausbleibt. Ist der Zahlungstermin verbindlich nach dem Kalender festgelegt, etwa auf den 15. eines Monats, kann Verzug auch ohne Mahnung eintreten. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer für die verspätete Zahlung verantwortlich ist. § 286 BGB, § 288 BGB

Welche Unterlagen helfen bei der Prüfung?

• Der Wirtschaftsplan und der Vorschussbeschluss zeigen, welche laufenden Beträge beschlossen wurden.
• Die Einzelabrechnung und der zugehörige Zahlungsbeschluss zeigen, ob ein Nachschuss hinzukommt oder Vorschüsse angepasst wurden.
• Die Beschlüsse, die Gemeinschaftsordnung und das Hausgeldkonto helfen, die Zahlungstermine und die bereits geleisteten Zahlungen nachzuvollziehen.

Reicht eine Zahlung für mehrere offene Forderungen nicht aus, prüfen Sie den Verwendungszweck. Hat der Eigentümer angegeben, welche Schuld er begleichen will, ist diese Angabe grundsätzlich maßgeblich. Fehlt sie, gilt die gesetzliche Reihenfolge. § 366 BGB

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Zahlung verlangen. Der Verwalter vertritt sie dabei. Vor einer Mahnung lohnt sich eine Liste, die für jeden offenen Betrag den Beschluss, den Zahlungstermin und die bereits angerechneten Zahlungen nennt. § 9a WEG, § 9b WEG