Wohnung verkaufen: Zustimmung und Nachweis der Verwalterbestellung

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann die Gemeinschaftsordnung eine Zustimmung verlangen, etwa die des Verwalters. Gilt die Beschränkung für den Verkauf, braucht das Grundbuchamt die Zustimmung und gegebenenfalls einen Nachweis darüber, wer sie erklären durfte. Prüfen Sie deshalb frühzeitig das Wohnungsgrundbuch, die Gemeinschaftsordnung und ihre Nachträge. § 12 WEG, § 29 GBO

Wann braucht ein Verkauf eine Zustimmung?

Eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG muss ausdrücklich im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs eingetragen sein. Das gilt auch für ältere Regelungen. Die Einzelheiten stehen in der Gemeinschaftsordnung und ihren Nachträgen. Fehlt eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung, bleiben Kaufvertrag und Eigentumsübertragung unwirksam, bis die Zustimmung erteilt ist. § 7 Abs. 3 S. 2 WEG, § 12 Abs. 1 und 3 WEG, § 48 Abs. 3 WEG

Ohne Grundbucheintragung kann die Vereinbarung die Eigentümer, die sie geschlossen haben, untereinander weiterhin binden. Eine solche interne Verpflichtung allein macht den Kaufvertrag oder den Eigentumsübergang nicht von der Zustimmung abhängig. § 10 Abs. 1 und 3 WEG, § 12 Abs. 1 und 3 WEG

Typische Ausnahmen in der Gemeinschaftsordnung betreffen Übertragungen an Ehegatten oder nahe Verwandte, etwa Kinder, und den ersten Verkauf durch den Eigentümer, der die Anlage aufgeteilt hat. Die Regelung kann auch eine Veräußerung in der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter freistellen. Welche Ausnahme greift, hängt vom genauen Wortlaut der Klausel ab. § 12 Abs. 1–3 WEG

Wer entscheidet über die Zustimmung?

Verlangt die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters, steht das Zustimmungsrecht der Gemeinschaft zu. Der Verwalter erklärt die Zustimmung in ihrem Namen. Ob er auch selbst darüber entscheiden darf, richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung, den Beschlüssen und dem Gesetz. Nach § 27 WEG darf der Verwalter etwa Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung erledigen, die keine erheblichen Verpflichtungen mit sich bringen. Die Eigentümer können seine Befugnisse durch Beschluss erweitern oder einschränken. Soweit die Gemeinschaftsordnung es zulässt, können sie die Entscheidung über den konkreten Verkauf auch selbst treffen. § 19 Abs. 1 WEG, § 27 WEG, BGH, Urteil vom 21. Juli 2023 – V ZR 90/22, Rn. 9–13

Dürfen die Eigentümer mitwirken, kann der Verwalter ihnen den Fall zur Entscheidung vorlegen, wenn er Zweifel hat, ob ein wichtiger Grund vorliegt. Der BGH hat dies bereits zum früheren WEG-Recht anerkannt. Der Verwalter muss ihnen dann die Tatsachen darlegen und erklären, warum er Zweifel hat. BGH, Urteil vom 18. Oktober 2019 – V ZR 188/18, Rn. 15

Verlangt die übliche Klausel die Zustimmung der anderen Eigentümer, liegt das Zustimmungsrecht ebenfalls bei der Gemeinschaft. Die Eigentümer entscheiden in der Regel durch Beschluss. Prüfen Sie vorher, wer abstimmen darf und welche Mehrheit nötig ist. Nennt die Gemeinschaftsordnung einzelne Eigentümer persönlich oder einen außenstehenden Dritten, muss diese besondere Regelung gesondert geprüft werden. BGH, Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 141/23, Rn. 12–18, KG, Beschluss vom 30. Januar 2025 – 1 W 21/24, Rn. 11–17

Wann darf die Gemeinschaft ablehnen?

Ein wichtiger Grund kann vorliegen, wenn konkrete Tatsachen darauf hindeuten, dass der Käufer seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft voraussichtlich nicht erfüllen kann oder wird. Das kann etwa die Zahlung des Hausgelds oder die Rücksicht auf andere Eigentümer betreffen. Pauschale Befürchtungen reichen dafür nicht aus. § 12 Abs. 2 S. 1 WEG, BGH, Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 141/23, Rn. 14

In Düsseldorf wollte ein gemeinnütziger Verein eine Wohnung kaufen und sie jeweils einer ehemals obdachlosen Person dauerhaft zum Wohnen überlassen. Eine soziale Begleitung war vorgesehen. Die Eigentümer befürchteten Störungen im Haus. Das Amtsgericht sah dafür im konkreten Fall keine greifbaren Anhaltspunkte. Das Hausgeld hätte der Verein als Käufer geschuldet. Es erklärte den ablehnenden Beschluss für ungültig und ersetzte ihn durch einen Beschluss, der dem Verkauf zustimmte. Die Gemeinschaftsordnung erlaubte ausdrücklich einen Beschluss anstelle der Erklärung des Verwalters. AG Düsseldorf, Urteil vom 24. November 2025 – 290a C 42/25, Tenor und Rn. 3–7, 30–39, 42–48

Welche Unterlagen darf die WEG-Verwaltung anfordern?

Fragen Sie gezielt nach den Angaben, die für einen möglichen Ablehnungsgrund eine Rolle spielen. Einen vollständigen Kaufvertrag brauchen Sie dafür in der Regel nicht. Der BGH hat dies in einer Entscheidung zur Vermietung erläutert und dabei ausdrücklich auch den Verkauf betrachtet. BGH, Urteil vom 25. September 2020 – V ZR 300/18, Rn. 17–24

In einem Frankfurter Fall verlangte die Gemeinschaft Belege zur Zahlungsfähigkeit des Käufers. Ein Teil des Kaufpreises war erst später zu zahlen. In der Anlage standen größere Sanierungen an. In seiner Entscheidung über die Prozesskosten hielt das Landgericht es unter diesen Umständen für zulässig, die benötigten Auskünfte abzuwarten. Die Gemeinschaft erkannte den Anspruch auf Zustimmung an, nachdem der Käufer als Zeuge zu seinen Finanzen ausgesagt hatte. Ob der Anspruch nach der Aussage bestand, ließ das Gericht offen. LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 6. Juni 2025 – 2-13 T 34/25, Abschnitte I und II

Halten Sie bei einer Nachfrage fest, welche Information fehlt und weshalb Sie sie für die Entscheidung benötigen.

Wer erklärt die Zustimmung und was braucht das Grundbuchamt?

Steht das Zustimmungsrecht der Gemeinschaft zu, kann der bestellte Verwalter in ihrem Namen gegenüber dem Verkäufer oder dem Käufer zustimmen. Eine interne Vorgabe, vorab einen Beschluss einzuholen, bindet den Verwalter im Verhältnis zur Gemeinschaft. Gegenüber Dritten beschränkt sie seine Vertretungsmacht nicht. Fehlt ein Verwalter, vertreten die Eigentümer die Gemeinschaft grundsätzlich gemeinsam. § 9b Abs. 1 WEG, § 182 Abs. 1 BGB

Form der Zustimmung

Für das Grundbuchamt muss die Verwalterzustimmung in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen. Steht die Zustimmung bereits im notariellen Kaufvertrag, ist sie öffentlich beurkundet. Erklärt der Verwalter die Zustimmung gesondert, lässt er seine Unterschrift in der Regel notariell beglaubigen. Seine Bestellung ist grundsätzlich gesondert nachzuweisen. § 29 Abs. 1 GBO, § 26 Abs. 4 WEG, OLG Karlsruhe, Beschluss vom 9. Februar 2026 – 19 W 77/25 (Wx), Rn. 17–19

Wird die Zustimmung gesondert erklärt, kann zusätzlich ein notarieller Prüfvermerk nötig sein. Nach Auffassung des OLG Karlsruhe muss der Notar auch diese Erklärung vor der Einreichung darauf prüfen, ob sie sich für den Vollzug im Grundbuch eignet. § 15 Abs. 3 GBO, OLG Karlsruhe, Beschluss vom 15. Juli 2025 – 19 W 43/25 (Wx), Rn. 3 und 8–10

Hat die Eigentümerversammlung zugestimmt, sollte der Verwalter die Zustimmung gegenüber einer der Vertragsparteien gesondert erklären. Das Kammergericht ließ offen, ob im entschiedenen Fall der Beschluss allein schon gegenüber den Vertragsparteien wirkte. Dort verlangte die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer. Für die Eintragung hätte ein Protokoll über den Beschluss mit den gesetzlich vorgesehenen, öffentlich beglaubigten Unterschriften genügt. Die einzelnen Zustimmungserklärungen einer Mehrheit der Eigentümer reichten im konkreten Fall dagegen nicht aus. § 24 Abs. 6 WEG, KG, Beschluss vom 30. Januar 2025 – 1 W 21/24, Rn. 17–20

Verkauft der Verwalter seine eigene Wohnung, sollten Sie die Vertretung gesondert klären. Das OLG Karlsruhe hielt die Zustimmung im entschiedenen Fall trotz dieser Doppelrolle für möglich. Der Verwalter hatte sie auch gegenüber den Käufern erklärt. Die Rechtsfrage ist umstritten. Das Gericht hat die Rechtsbeschwerde zugelassen. § 181 BGB, OLG Karlsruhe, Beschluss vom 9. Februar 2026 – 19 W 77/25 (Wx), Rn. 25–33 und 37

Nachweis der Bestellung durch Versammlungsprotokoll

Das Versammlungsprotokoll soll den genauen Wortlaut des Bestellungsbeschlusses, den Namen der bestellten Person oder Gesellschaft, die Amtszeit und das verkündete Abstimmungsergebnis erkennen lassen. Die Bestellung muss aus dem Beschluss selbst hervorgehen. Ein Beschluss über Vertragsbedingungen genügt dafür allein nicht. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17. August 2023 – 19 W 57/22 (Wx), Rn. 38–46

Nach der gesetzlichen Regel unterschreiben der Versammlungsvorsitzende, ein Wohnungseigentümer und bei bestehendem Verwaltungsbeirat dessen Vorsitzender oder sein Stellvertreter. Geben Sie die Namen lesbar an und bezeichnen Sie bei der Unterschrift für den Verwaltungsbeirat die Funktion. Soll das Protokoll als Nachweis der Bestellung dienen, müssen die erforderlichen Unterschriften selbst öffentlich beglaubigt sein. Eine beglaubigte Kopie eines Protokolls mit unbeglaubigten Unterschriften reicht dafür nicht. § 24 Abs. 6 S. 2 WEG, § 26 Abs. 4 WEG

Bestellung durch Umlaufbeschluss

Die Eigentümer können den Verwalter auch ohne Versammlung bestellen. Bei einem Umlaufbeschluss müssen grundsätzlich alle in Textform zustimmen, etwa per E-Mail. Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt, wenn die Eigentümer das für die konkrete Bestellung vorher beschlossen haben. Das Ergebnis muss festgestellt und allen Eigentümern bekannt gegeben werden. Für das Grundbuchamt reichen die E-Mails allein als Nachweis der Bestellung nicht aus. § 23 Abs. 3 WEG, § 29 GBO, OLG Karlsruhe, Beschluss vom 9. Februar 2026 – 19 W 77/25 (Wx), Rn. 17–24

Im Karlsruher Fall hatten beide Eigentümer einen Verwaltervertrag unterschrieben, der zugleich die ausdrückliche Bestellung enthielt. Bei der gemeinsamen Beglaubigung ihrer Unterschriften war für beide erkennbar, dass der Beschluss gefasst worden war. Das genügte dem Gericht in diesem Fall als Bekanntgabe. Klären Sie vor einer Bestellung im Umlaufverfahren mit dem Notar, wie Sie Beschluss und Bekanntgabe für das Grundbuch nachweisen können. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 9. Februar 2026 – 19 W 77/25 (Wx), Rn. 19–24

Wechsel oder Umstrukturierung der WEG-Verwaltung

Eine bereits wirksam erteilte Zustimmung bleibt nach einer Entscheidung des BGH zum früheren WEG-Recht bestehen, wenn das Amt des Verwalters später endet. Das Gericht ließ offen, wie es zu beurteilen ist, wenn das Amt schon endet, bevor die Erklärung beim Empfänger ankommt. Lassen Sie in diesem Fall die Wirksamkeit gesondert prüfen. BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2012 – V ZB 2/12, Rn. 12 und 16

Eine Umstrukturierung der Verwaltungsgesellschaft kann sich auf das Amt auswirken. In einem Bremer Fall schied einer von zwei Gesellschaftern aus. Die bisherige Gesellschaft endete. Ihr Vermögen ging nach dem Gesetz auf die verbleibende Gesellschafterin über. Nach Auffassung des OLG Bremen ging auch das Verwalteramt auf sie über. Ihr späterer Rechtsformwechsel ließ das Amt bestehen. Die ursprüngliche Bestellung war bereits nachgewiesen. Die Handelsregisterunterlagen belegten beide Änderungen. Das OLG verlangte keine neue Bestellung und verwies die Sache zur weiteren Prüfung an das Grundbuchamt zurück. Übernimmt ein anderes Unternehmen die Verwaltung, ohne dass das Amt nach dem Gesetz übergeht, ist ein neuer Bestellungsbeschluss erforderlich. § 26 Abs. 1 WEG, OLG Bremen, Beschluss vom 7. September 2026 – 3 W 10/26, Rn. 14–26

Was gilt bei einer Klage?

Will der Verkäufer die Zustimmung einklagen, richtet sich die Klage bei den üblichen Verwalter- und Eigentümerklauseln gegen die Gemeinschaft. Das gilt auch, wenn die Gemeinschaftsordnung die Entscheidung allein dem Verwalter vorbehält oder die entsprechende Klausel vor dem 1. Dezember 2020 vereinbart wurde. Besteht die Gemeinschaft nur aus zwei Eigentümern und hat sie keinen Verwalter, vertritt sie in diesem Prozess der andere Eigentümer. BGH, Urteil vom 21. Juli 2023 – V ZR 90/22, Rn. 6–16, BGH, Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 141/23, Rn. 12–19

Haben die Eigentümer die Zustimmung durch Beschluss abgelehnt, lassen Sie frühzeitig anwaltlich prüfen, welche Klage in Betracht kommt. Mit einer Anfechtungsklage kann das Gericht den ablehnenden Beschluss für ungültig erklären. Soll das Gericht zusätzlich einen Beschluss über die Zustimmung fassen, kommt eine Beschlussersetzungsklage in Betracht. Im Düsseldorfer Fall wurden beide Anträge verbunden. Für die Anfechtung gilt ein Monat für die Klageerhebung und insgesamt zwei Monate für die Begründung, jeweils ab der Beschlussfassung. § 44 WEG, § 45 WEG, AG Düsseldorf, Urteil vom 24. November 2025 – 290a C 42/25, Tenor und Rn. 46–48

Wird der Gemeinschaft eine Klage zugestellt, notieren Sie das Zustellungsdatum und klären Sie, wer sie vertritt. Stellen Sie die Gemeinschaftsordnung, die Korrespondenz, die Entscheidungsgrundlagen und gegebenenfalls Beschluss und Protokoll zusammen. Bei einer Beschlussklage muss der Verwalter die Eigentümer unverzüglich informieren. Bei einer Anfechtungsklage vermerken Sie die Anfechtung außerdem unverzüglich beim betroffenen Beschluss in der Beschluss-Sammlung und datieren den Vermerk. § 44 Abs. 2 S. 2 WEG, § 24 Abs. 7 S. 4 und 7 WEG