Anwaltlich beraten, später beurkunden? Vorbefassung im WEG

Ein Rechtsanwalt vertritt die Interessen seines Auftraggebers. Als Notar muss er alle Beteiligten unabhängig und unparteiisch betreuen. Hat ein Anwaltsnotar für eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag ausgehandelt, kann diese frühere Tätigkeit einer Beurkundung desselben Vertrags entgegenstehen. Das Gesetz nennt dies Vorbefassung. § 14 Abs. 1 BNotO, § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 BeurkG

Wann soll ein Notar an einer Beurkundung nicht mitwirken?

Das Beurkundungsgesetz nennt etwa eigene Angelegenheiten des Notars, Angelegenheiten naher Angehöriger und Angelegenheiten von Personen aus seiner Sozietät oder Bürogemeinschaft. Auch bestimmte Vertretungsbefugnisse, laufende Geschäftsbeziehungen und Beteiligungen an einer Gesellschaft können der Mitwirkung entgegenstehen. Die Regeln gelten entsprechend für andere notarielle Amtstätigkeiten. Verfolgen die Beteiligten erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke, muss der Notar seine Tätigkeit verweigern. § 3 Abs. 1 BeurkG, § 14 Abs. 2 BNotO, § 16 Abs. 1 BNotO

In bestimmten Fällen ist die Beurkundung selbst unwirksam. Das gilt etwa, wenn der Notar oder sein Ehegatte an der Beurkundung von Willenserklärungen beteiligt ist. Soll eine Erklärung dem Notar oder einem der im Gesetz genannten Angehörigen einen rechtlichen Vorteil verschaffen, ist die Beurkundung insoweit unwirksam. § 6 BeurkG, § 7 BeurkG

Wann liegt bei einem Auftrag der WEG eine Vorbefassung vor?

Eine Vorbefassung liegt vor, wenn der Notar außerhalb seines Amts in derselben Angelegenheit für jemanden tätig war oder noch tätig ist, dessen Rechte oder Pflichten die Beurkundung unmittelbar betrifft. § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 BeurkG, OLG Celle, Beschluss vom 2. März 2005 – Not 31/04, Rn. 15

Die Gemeinschaft möchte vom Nachbarn einen Grundstücksstreifen kaufen, um die gemeinsame Zufahrt zu verbreitern. Die WEG-Verwaltung beauftragt im Namen der Gemeinschaft einen Anwaltsnotar, den Kaufvertrag auszuhandeln. Soll er danach den Vertrag beurkunden, geht es um dieselbe Angelegenheit. Der Vertrag betrifft die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft und des Nachbarn unmittelbar. Der Anwaltsnotar hat aber allein für die Gemeinschaft verhandelt. Deshalb soll er an der Beurkundung nicht mitwirken. Das gilt grundsätzlich auch, wenn jemand aus seiner Sozietät oder Bürogemeinschaft das Mandat bearbeitet hat. § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 und 7 BeurkG

Maßgeblich ist der konkrete Vorgang. Auch eine spätere Beurkundung, die das Ergebnis eines Rechtsstreits umsetzt, kann dieselbe Angelegenheit betreffen. In einem Fall des OLG Celle hatte der Anwaltsnotar eine Seite im Streit um ein Vermächtnis vertreten. Die spätere notarielle Tätigkeit diente dazu, das Ergebnis dieses Rechtsstreits zu vollziehen. Das Gericht sah darin eine Vorbefassung. OLG Celle, Beschluss vom 2. März 2005 – Not 31/04, Rn. 15–19

Hat der Anwaltsnotar die Gemeinschaft früher nur bei einer Hausgeldforderung vertreten, betrifft das einen anderen Vorgang als den Kauf des Grundstücksstreifens. Läuft das Mandat noch, kann eine Hinweispflicht bestehen. Ein ständiges Geschäftsverhältnis kann der Beurkundung entgegenstehen. § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 und 8 und Abs. 2 BeurkG

Eine Ausnahme vom Mitwirkungsverbot wegen Vorbefassung kommt in Betracht, wenn der Notar bei seiner früheren Tätigkeit im Auftrag aller unmittelbar Betroffenen gehandelt hat. Im Beispiel hätte er im Auftrag der Gemeinschaft und des Nachbarn verhandeln müssen. Stimmt der Nachbar erst später der Beurkundung zu, reicht das dafür nicht. § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 BeurkG, OLG Celle, Beschluss vom 2. März 2005 – Not 31/04, Rn. 15

Was kann die WEG-Verwaltung vor dem Termin klären?

Der Notar fragt vor der Beurkundung nach einer Vorbefassung und hält die Antwort in der Urkunde fest. Teilen Sie dem Notariat schon bei der Terminanfrage mit, wer die frühere Tätigkeit beauftragt hat, wer sie übernommen hat und worum es ging. So lässt sich vor dem Termin klären, ob die Beteiligten ein anderes Notariat brauchen. § 3 Abs. 1 S. 2 BeurkG